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房贷利率不断上涨,但1月份房企业绩依旧飘红,咋回事?

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发表于 2018-2-8 16:12:01 | 显示全部楼层 |阅读模式

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临近春节,部分银行开始启动上调利率。
数据显示,一线城市除上海之外,其他三个城市首套房利率已基本维持在上浮5%-10%左右。多个二线城市已经早早上浮至15%-20%左右。
房贷利率上涨,购房成本不断增加,这是非常浅显的道理,有媒体测算过,100万房贷同比要多支出20万的利息。
我们再来看看另一则消息。截至2月7日,已经有15家上市房企公布了销售业绩,数据依旧飘红。以万科为例,其1月份销售额为679.8亿,同比增长41.3%,而合景泰富更猛,1月份销售55.6亿,同比增长达154.9%。
上图是易居研究院稍早前公布的榜单。房企在2018年一月份取得了不错的开局,这该怎么看?
在笔者看来,原因至少有下面这几个:
1、房企有刻意做大年初销售额的动机。许多房企顺利完成2017年指标后将相应销售额预留给年后,这让2018年1月份的数据更好看,这是业内的通行做法。
2、楼市调控已经进入平稳的分化期。一二线楼市依然低谷,但三四线楼市也依然处于高位。房企业绩有合理支撑。
3、房贷利率虽然上浮幅度比较大,但仍然处于历史相对较低的水平。如果对比停涨的新房价格和下跌的二手房价格来说,房贷成本的上涨已经在一定程度上被总房款的减少所抵消。以北京为例,官方数据是2017年12月份新房价格为3.78万元/平米,同比下跌了0.9个百分点,二手房价格为5.91万/平米,同比下跌了1.2个百分点,二手房相比2017年3月份则下跌了13个百分点。这样算下来,一套80平米的二手房,2017年12月份的价格为472.8万元,同比减少了5.6万元,而相比2017年3月则减少了月61万元。
4、除了部分地区价格的下跌之外,更多的城市实际上是房价停涨和支持公积金贷款,打击捆绑装修等等,这实际上在一定程度上刺激了首套房需求入市。比如武汉,刚刚在某楼盘试点首套房刚需优先选房。
5、十几个城市人才战略已经累积了半年多了,这部分新增人口也有购房需求。
话又说回来,老百姓手里还是不敢存钱,有钱就得整点资产,最近一个月股市连续下跌,昨天又跌成狗了,不买房还能买点啥?
6、每逢市场低谷期,都是大房企扩张小房企出清的窗口期,业内盛传,泰禾今年的目标是2000亿(去年是1007.2亿元),碧桂园是8000亿(去年是5508亿),中国恒大为5500亿(去年是5009.6亿),融信中国是1200亿(去年是502.35亿)。
不过攒还得承认的是,大部分中小房企今年的日子的确不好过,一月份已经发生多次并购案。绿地18.55亿并购宋隆小镇,碧桂园4.03亿拿下银亿50%股权,招商蛇口8.72亿吃下东风汽车房地产业务80%股权,禹州地产38亿吞下沿海家园及旗下恒华集团100%股权等等。
这里不仅有市场因素在推动,还有政策因素在推动,我此前曾说过了,小房企走了,大房企巨头多了,购房者买房要动用更多的自有资金,房价泡沫就这样一点一点被挤掉了,楼市也被夯实了。

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