楼市札谈一：中梁·壹号院，价格的猜想

倒序浏览 · 发表于 2017-7-12 12:46:25

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群雄逐鹿，三明贵溪洋片区不仅吸引着众多房地产商的目光纷纷拿地盖楼，购房者也十分关注，近期三明楼市一直流传着，中梁·壹号院即将开盘，预订情况火爆，一房难求......等众多相关信息，不少朋友托关系都找到小编这里来，希望小编能有特殊渠道，预留房源。而我淡淡一笑，今天小编将从土地建造成本，周边楼盘对比，房源供应情况，未来竞争格局，带你一起猜想中梁·壹号院的开盘价格。

为什么中梁·壹号院急着开盘？

试想一下，如果你是房地产开发商，当你对自己的项目十分自信，预测未来的房价会好于今天，又没有太大的资金压力，你会不会急着推盘？

中梁·壹号院与富力·唐宁花园同一天拿地，比城投广场晚了整整一年，却早早公开项目营销中心，宣传、聚客活动一场接着一场，开发商为什么那么着急卖房？是否意味着意味着中梁·壹号院的开发商对未来楼市的不看好？对自己项目在未来贵溪洋片区激烈的楼市竞争中的不自信？

中梁·壹号院与周边几个项目对比，存在一定的劣势：

1.社区规模，中梁·壹号院的总建面积小于周边项目，富力·唐宁花园的总建面积是中梁·壹号院的1.5倍，城投广场总建面积是中梁·壹号院4.4倍。中梁·壹号院总建面积略高于下洋江滨豪园；

2.社区品质，由于中梁·壹号院占地面积相对较小，建筑密度大于周边项目，社区内的绿化率小于周边项目，从项目建设指标上看，居住品质与周边项目相比存在劣势；

3.楼面地价，中梁·壹号院楼面地价低于富力·唐宁花园，但高于城投广场、碧桂园，在竞争中存在劣势（城投广场用地指标好于中梁·壹号院，但早一年拿地，楼面地价比中梁·壹号院还低）；

以上综合对比，中梁·壹号院并不占优，再加上城投广场是三明市国有企业开发，对利润的追求远小于中梁·壹号院，所以中梁·壹号院的操盘策略选择以快至胜，通过快速的开盘，提高资金的周转率，创造更高利润率。

项目的盈亏平衡点

商人在于逐利，亏本买卖没人会做，项目的盈亏平衡点是中梁·壹号院价格预测的一个重要指标，综合测算，中梁·壹号院项目盈亏平衡点约：4700元/平方米（楼面地价约1850元/平方米，建安成本约2000元/平方米，税费约：500元，营销费用约：150元/平方米，其他费用约：200元/平方米，项目的盈亏平衡线在4700元）这个盈亏平衡点，对比目前片区的销售均价预示着中梁·壹号院有较大的操作空间。

价格的猜想

中梁·壹号院，要想实现快速销售，碧桂园是回避不了的坎，碧桂园整体优势好于中梁·壹号院（下期楼市札谈，我们将把这两个项目进行对比分析），碧桂园新入市剑桥郡销售均价约7000元/平方米，中梁·壹号院，如果想达到快速销售目的，预测销售均价不会高于7000元/平方米，小编预测中梁·壹号院开盘价在6000元/平方米左右，甚至有可能低于6000元/平方米起，销售均价每平米在6500元-7000元之间。这个价格对他们来讲，已经有可观的利润率。

中梁·壹号院开盘价格，是以快速销售为目标，项目久托等城投广场、富力·唐宁花园入市，对他们十分不利。可以预测城投广场开盘整体均价可能会低于中梁·壹号院，前有碧桂园，后有城投广场，对于体量不大的中梁·壹号院，低价入市，快速销售，才是上策。

来源：三明电视台