徐碧“城中村”这类房屋征收补偿标准来了！详见方案→

小编@小K

徐碧“城中村”改造

一直是三明市民朋友十分关注的项目之一

近日

梅列区人民政府发布

关于梅列区徐碧“城中村”改造项目集体土地上

房屋征收补偿安置方案征求意见的通告

01

拟对徐碧“城中村”改造项目征收范围为徐碧村本点及原糖场地块集体土地上所有的房屋及建（构）筑物进行征收，总占地面积约108亩。

02

该项目采取“迁高安置”方式安置，以户为安置对象、以经认定房屋的权属面积为安置面积，安置点为甲头B、C地块和就地就近安置地块。

甲头B、C地块安置小区项目情况（最终以规划部门审批的设计方案为准）

具体通告如下↓↓↓

全体被征收人：

    根据《中共三明市委办公室 三明市人民政府办公室关于印发2020年三明市区“依法和谐征迁”市领导挂钩重点项目工作方案的通知》（明委办发明电〔2020〕20号）文件精神，拟对徐碧城中村改造地块征收红线示意图范围内的集体土地上所有房屋实施征收（具体以征收红线示意图为准）。房屋征收部门已拟定该项目房屋征收补偿安置方案征求意见稿（详见附件），现按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住房和城乡建设部《关于印发“国有土地上房屋征收评估办法”的通知》（建房〔2011〕77号）、《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《三明市区集体土地上房屋征收补偿安置实施细则（试行）》（明政办〔2018〕119号）、《三明市人民政府办公室关于进一步完善三明市区集体土地征收补偿政策的若干意见》（明政办〔2018〕120号）、《三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则》（明政办〔2018〕104号）、《中共三明市委“满意在三明”精神文明创建提升工作暨市委文明委第一次专题会议备忘录》（〔2019〕26号）、《三明市人民政府关于梅列区“城中村”房屋安全隐患排查整治督查和征迁改造现场调研办公会的备忘录》（〔2020〕20 号）、《三明市人民政府关于研究徐碧“城中村”改造工作的备忘录》（〔2020〕8 号）等相关法律法规、规章及规范性文件的规定予以通告征求意见。若有反馈意见，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交，征求意见期限为2020年6月17日至2020年7月16日止。

    反馈意见送交地址：徐碧“城中村”改造项目指挥部(乾龙新村101幢二层)。

    特此通告。

                               梅列区人民政府

                               2020年6月18日

梅列区徐碧“城中村”改造项目

集体土地上房屋征收补偿安置方案

为消除徐碧“城中村”存在的房屋结构、消防安全等隐患，改善人居环境，提升城市功能，按照“政府主导、群众参与、安置优先、公平公正、国企运作、公益定位”的原则，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住房和城乡建设部《关于印发“国有土地上房屋征收评估办法”的通知》（建房〔2011〕77号）、《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《三明市区集体土地上房屋征收补偿安置实施细则（试行）》（明政办〔2018〕119号）、《三明市人民政府办公室关于进一步完善三明市区集体土地征收补偿政策的若干意见》（明政办〔2018〕120号）、《三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则》（明政办〔2018〕104号）等法律法规和《中共三明市委“满意在三明”精神文明创建提升工作暨市委文明委第一次专题会议备忘录》（〔2019〕26号）、《三明市人民政府关于梅列区“城中村”房屋安全隐患排查整治督查和征迁改造现场调研办公会的备忘录》（〔2020〕20 号）、《三明市人民政府关于研究徐碧“城中村”改造工作的备忘录》（〔2020〕8 号）文件精神，结合本项目实际情况特制定方案如下：

  征收范围

徐碧“城中村”改造项目征收范围为徐碧村本点及原糖场地块集体土地上所有的房屋及建（构）筑物，总占地面积约108亩。

征收对象

本方案所适用的被征收人为纳入徐碧“城中村”改造项目房屋征收红线范围内全部需征收补偿安置房屋产权人或实际使用人。

安置方式

梅列区徐碧“城中村”改造项目采取“迁高安置”方式安置，以户为安置对象、以经认定房屋的权属面积为安置面积，安置点为甲头B、C地块和就地就近安置地块。

动迁期限

动迁期限为2020年9月1日至12月10日，共计100天，具体以梅列区人民政府发布的《梅列区徐碧“城中村”改造项目征收决定》为准。

征收补偿安置办法01权属面积认定

被征收人（被征收房屋的所有人或实际使用人）以《房屋所有权证》或其他合法凭证为依据，并按产权证上（或析产后）的所有人为计户单位。权属面积认定原则上以幢为单位。征收红线范围内，被征收人多处房屋的权属面积应合并计算。具体条款如下：

（一）持有权机关颁发的土地使用证、房屋所有权证或不动产权证的，按产权证登记信息认定有效建筑面积（以下简称有效面积）。

（二）经市、区、镇（乡）人民政府依法审批认定的（含土地清查），按相关批准文件认定有效面积。

（三）为解决历史遗留问题，属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，能在1983年底北京市测绘处测绘的三明市区1 ∶ 1000地形图上标示确认的或房屋使用人能提供当时建房有关证明材料的，经权利人具结并经村、街道（乡镇）确认公示无异议后，认定为有效面积。

（四）在原宅基地范围内，未经审批翻建、改建、扩建的，在前三款认定有效面积的基础上，房屋三层以下（含三层）超出前三款认定有效面积的部分按以下条款予以认定。1984年1月5日至2011年10月20日《三明市人民政府办公室关于印发三明市区违法建房专项整治工作方案的通知》（明政办〔2011〕172号）发布之前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋，经公示确认未影响城市规划，且被征收人主动配合征收并在规定期限内签订征收补偿协议搬迁交房的，以三明市区地形图、正射影像图、航拍图（矢量图）为依据，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认并公示无异议后，按不同建成年限不同比例认定有效面积，但所认定的有效面积不享受搬迁奖励、搬迁补助费、整体交房奖励、临时安置过渡费、临时安置物价补贴等五项费用，未认定为有效面积的按房屋重置价（具体补偿标准见附件1）给予工料补贴，具体认定如下：

1.1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋，按建筑面积的80%认定有效面积；

2.1990年4月1日至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》生效前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋，按建筑面积的70%认定有效面积；

3.2008年1月1日至2011年10月20日《三明市人民政府办公室关于印发三明市区违法建房专项整治工作方案的通知》（明政办〔2011〕172号）发布之前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋，按建筑面积的50%认定有效面积。

（五）2011年10月20日至2014年1月1日前建设的无产权证或无审批手续的房屋，在签约期限内签订协议并搬迁交房的，按房屋重置价给予工料补贴。

（六）2014年1月1日“两违”综合治理专项行动启动后擅自抢建的违章建构筑物和本细则实施前已经行政执法部门处理的违章建筑，不论年限，均不予补偿。

（七）考虑本项目特殊性，2011年10月20日《三明市人民政府办公室关于印发三明市区违法建房专项整治工作方案的通知》（明政办〔2011〕172号）发布之前，在原宅基地范围内，未经审批翻建、改建、扩建，被征收人只有选择甲头B、C地块迁高安置，且被征收人主动配合征收并在规定期限内签订征收补偿协议搬迁交房的，按一至三层总建筑面积认定为甲头补偿安置面积。

（八）其他情形

1.总层数不超过三层（含三层）的房屋，层高2.2m及以上的阁楼，按规定予以认定有效面积。

2.地下层露出室外地面超过其层高1／2以上的，按规定给予认定有效面积，并计入总层数；地下层露出室外地面在其层高1／3(不含1／3）至1／2（含1／2）的，按规定给予认定一半的有效面积，不计入总层数；地下层露出室外地面不超过其层高1／3的，只给予房屋重置价补偿，不予认定有效面积，不计入总层数。

3.在国有土地上未经审批建设的房屋，经有关单位认定并公示无异议的，不论年限，均不予认定为有效面积。

4.经专家组认定，房屋主体结构外的附属房和简易房、棚、临时搭盖等，不论年限，均不予认定为有效面积。

5.经专家组认定，天井和公共通道均不予认定为有效面积。

6.经专家组认定，不是与房屋主体建设同时封闭的走道、阳台、门斗等，不予认定为封闭走道、阳台、门斗等。

02房屋丈量

征收人负责委托三明市测量队对征收范围内地上建（构）筑物进行丈量。地上建（构）筑物建筑面积丈量办法，按照国家颁发的《房产测量规范》（GB/T17986.2-2000）规定执行。

03补偿安置方式

房屋征收补偿安置方式分为货币补偿、产权调换（就地就近期房安置、甲头安置地期房安置）。

（一） 货币补偿

1.协商方式

（1）货币补偿费：按房屋有效面积为基数，暂以10000元/㎡计算进行补偿（补偿费具体以征收决定时点的区位评估价为准）。

（2）搬迁补助费：按房屋有效面积一次性给予45元/㎡补助。

（3）整体交房奖励：征收范围内所有被征收人100%签订征收补偿协议并在规定期限内搬迁交房的，按房屋有效面积给予200元/㎡奖励。

（4）临时安置过渡费：按房屋有效面积一次性给予6个月临时安置过渡费，标准为13元/㎡·月。

（5）临时安置物价补贴：按房屋有效面积一次性给予6个月物价补贴，标准为4元/㎡·月。

2.自行评估方式

被征收人以房屋有效面积为基数，参照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定，委托在我市房地产主管部门备案的房地产价格评估机构评估确定货币补偿的价值。委托评估费用由委托人承担，搬迁补助费、整体交房奖励、临时安置过渡费、临时安置物价补贴、二次装修补偿五项正常享受。

3.征收下列情形的房屋一律实行产权调换，不作货币补偿

（1）被征收房屋共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的；

（2）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的;

（3）抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的，但被征收房屋已进入法院执行阶段的除外

（二）产权调换

1.协商方式

（1）就地就近期房安置

经权属面积认定为有效面积的（不含“权属面积认定”第（七）条认定方式认定的甲头补偿安置面积），若析产后产权人房屋有效面积达到本地块安置房最小户型的50%，可按析产后的产权人就地就近、就近上靠选择安置房屋一套。

①以被征收房屋有效面积为基数，按面积拆一还一，新旧房屋不补差价，安置房用地为国有划拨性质。

②以被征收房屋有效面积为安置面积基数，就近上靠安置标准房型。被征收人选择安置房面积超过安置面积部分，按该房屋开盘市场价计价。

③搬迁奖励：被征收人在征收公告规定的协商期限内签订协议并按协议约定移交旧房，按有效面积给予400元/㎡奖励。超过协商期限不予奖励。

④搬迁补助费：按房屋有效面积一次性给予45元/㎡补助。

⑤整体交房奖励：征收范围内所有被征收人100%签订征收补偿协议并在规定期限内搬迁交房的，按房屋有效面积给予200元/㎡奖励。

⑥临时安置过渡费：被征收人自行临时安置的，从搬迁并腾房之日起至安置房交付之日止，按房屋有效面积 13元/㎡·月给予临时安置过渡费，临时安置期限不超过36个月，不足1个月的按足月计算；超过36个月的，自逾期之日起，对自行临时安置的被征收人双倍发放。被征收人由征收单位提供周转房的，征收人房屋有效面积扣除周转房面积剩余部分照常享受临时安置过渡费。安置房经竣工验收合格，被征收人应当按照征收单位的书面通知要求进行选房领房，未在规定期限内领房的，不再发放过渡费。

⑦临时安置物价补贴：被征收人自行临时安置的，从搬迁并腾房之日起至安置房交付之日止，按房屋有效面积4元/㎡·月给予物价补贴。临时安置期限超过36个月的，临时安置物价补贴仍按4元/㎡·月的标准执行。

⑧被征收人领取安置房之日起的装修期限为3个月，装修期间的过渡费和物价补贴按正常标准发放。

（2）甲头安置地期房安置

①符合“权属面积认定”中的（一）至（三）条，在宅基地范围内，未翻建、改建、扩建且房屋总层数不超过三层的可按以下条款享受照顾购买面积。总层数为一层的，照顾购买面积为该幢房屋有效面积的2倍；总层数为二层的，照顾购买面积为该幢房屋第一、二层有效面积的平均数，若第二层有效面积小于第一层有效面积的，照顾购买面积为第一层有效面积的2倍扣除第二层有效面积；总层数为三层的，若第三层有效面积小于第二层有效面积的，照顾购买面积为第一、二层有效面积平均数扣除第三层有效面积；其他情形不享受照顾购买面积。照顾购买面积部分暂按成本价5000元/㎡计价。

②以被征收房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积的1.1倍返还房屋，新旧房屋不补差价，安置地为国有划拨性质。

③以被征收房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积的1.1倍加照顾购买面积为安置面积，就近上靠安置标准房型。剩余安置面积部分大于最小安置标准房型50%的，可另购一套最小户型安置房，超过安置面积部分按区位评估价九折计价（暂定9000元/㎡）；剩余安置面积部分小于最小安置标准房型50%的不可另购，其中甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积的部分以货币补偿价暂按区位评估价10000元/㎡给予补偿，照顾购买面积部分暂按5000元/㎡给予补助。

④搬迁奖励：被征收人在征收公告规定的协商期限内签订协议并按协议约定移交旧房，按甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积给予400元/㎡奖励。超过协商期限不予奖励。

⑤搬迁补助费：按房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积一次性给予45元/㎡补助。

⑥整体交房奖励：征收范围内所有被征收人100%签订征收补偿协议并在规定期限内搬迁交房的，按房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积给予200元/㎡奖励。

⑦城中村改造迁高安置专项奖励：被征收人在征收公告规定的协商期限内签订协议并按协议约定移交旧房，按房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积一次性给予145.5元/㎡奖励。

⑧临时安置过渡费：被征收人自行临时安置的，从搬迁并腾房之日起至安置房交付之日止，按房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积13元/㎡·月给予临时安置过渡费，临时安置期限不超过36个月，不足1个月的按足月计算；超过36个月的，自逾期之日起，对自行临时安置的被征收人双倍发放。被征收人由征收单位提供周转房的，征收人房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积扣除周转房面积剩余部分照常享受临时安置过渡费。安置房经竣工验收合格，被征收人应当按照征收单位的书面通知要求进行选房领房，未在规定期限内领房的，不再发放过渡费。

⑨临时安置物价补贴：被征收人自行临时安置的，从搬迁并腾房之日起至安置房交付之日止，按房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积4元/㎡·月给予物价补贴。临时安置期限超过36个月的，临时安置物价补贴仍按4元/㎡·月的标准执行。

⑩被征收人领取安置房之日起的装修期限为3个月，装修期间的临时安置过渡费按正常标准发放。

2.自行评估方式

参照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定，进行新旧房屋价值评估，结清被征收房屋与安置房的新旧房屋差价后，再以被征收房屋甲头补偿安置面积或前款认定的房屋有效面积为基数，就近上靠选择安置房型。被征收人自行选择委托评估的，应选择在三明市房地产主管部门备案的评估机构，评估费用由委托人承担，二次装修补偿、搬迁奖励、搬迁补助费、整体交房奖励、临时安置过渡费和临时安置物价补贴等六项正常享受。

3.安置房交房标准

框架结构，窗采用铝合金窗，阳台为铝合金推拉门，进户门为钢质防盗门，室内门为普通镶板门,水、电为一户一表，煤气、闭路电视、宽带、电话管线入户，内隔墙砖砌体及天棚采用混合砂浆抹面、白灰，地面为水泥砂浆面层，厨卫做防水层，墙、顶中级抹灰，地面水泥砂浆抹面，安装座便器。若同一单元内所有安置户均选择毛坯安置房的，给予每户室内隔墙和卫生洁具补助费，甲头安置地安置以甲头补偿安置面积或房屋有效面积为基数，就地就近安置以有效面积为基数，补助标准均为120 元/㎡。

4.楼层价格调节系数

以每幢安置房总层数的三分之一层为均价层，均价层（三分之一层）以上每增加一层应递增20元/㎡；均价层（三分之一层）以下，可以不补楼层差价。安置房顶层（顶层为复式楼的除外）价格调节系数参照均价层执行，不补楼层差价。

（三）其他情况说明

1. 按照“权属面积认定”第（一）到（六）条认定有效面积选择就地就近期房安置的，若安置面积大于就地就近所选安置房面积，可按照剩余有效面积的1.1倍就近上靠选择甲头B、C地块安置房。

2.未被认定为有效面积或甲头补偿安置面积的建筑物均按附件1《房屋重置价补偿表》予以补偿，不享受任何其他奖励。

3.地上构筑物按附件2《地上构筑物补偿表》予以补偿。

4.房屋二次装修项目按附件3《房屋二次装修征收补偿单价明细表》予以补偿。

5.享受徐碧徐坊村民待遇，在本次征迁红线内没有需征收补偿安置房屋的无房户（分户以2020年6月1日以前办理结婚登记手续为依据），经徐碧村委会认定并公示无异议，可以享受区位评估价九折（暂定9000元/㎡）优惠购买甲头B、C地块安置房，总人口为1人的家庭户最高可购买60㎡安置房一套，总人口为2-3人的家庭户最高可购买90㎡安置房一套，总人口为3人以上的家庭户最高可购买120㎡安置房一套。

6.被征收人经民政、残联部门认定为“五保户、低保户、孤寡老人或重度残疾人”的，给予每户2万元的困难补助，临时安置过渡费、临时安置物价补贴和搬迁补助费按标准提高20%发放。

7.安置房的产权证办理原则上归原房屋所有权人，考虑到房屋实际使用人的具体情况，需要析产的，在符合国家相关法律规定的前提下，由原房屋所有权人或相关人员自行签订析产协议，经徐碧村民委员会见证并出具书面证明，可直接按照房屋实际使用人签订补偿安置协议。析产对象须属于原房屋所有权人三代以内直系亲属、收养或过继关系的亲属。

8.孤寡老人和年满80周岁的被征收人，可选择由征收单位提供周转房。

9.安置地规划指标：甲头安置地B、C地块总用地面积约262.6亩，规划总建筑面积约42.66万㎡，其中计容面积33.8万㎡（住宅31.02万㎡，商业1.6万㎡、配套用房1.18万㎡），房屋3150套，户型6种（45㎡、60㎡、90㎡、110㎡、120㎡和135㎡）。就地就近安置房为80㎡至135㎡等若干个户型（具体以规划部门审批为准）。

04经营性用房补偿安置办法

将非经营性用房改为经营性店面的，被征收人应提供土地与房屋权属证书、经营纳税证明（如出租给他人经营的需提供租金收入的纳税证明），并在规定期限内签订协议与搬迁交房的，可在房屋原使用性质补偿的基础上，按下列标准再予适当补助：

（一）1990年4月1日至1994年12月8日期间取得工商营业执照，征收时实际经营并依法纳税的，补偿金额=经营面积×（假设认定为营业性用房的市场评估单价-按住宅用途的补偿单价）×50%

（二）1994年12月9日至2002年11月30日期间取得工商营业执照，征收时实际经营并依法纳税的，补偿金额=经营面积×（假设认定为营业性用房的市场评估单价-按住宅用途的补偿单价）×30%

（三）经营面积以工商管理部门档案登记的面积为准，工商管理部门档案未登记经营面积的或登记的经营面积大于产权证的建筑面积（不含卫生间、厨房和楼梯间），以实际丈量为准。

05祠堂补偿安置办法

（一）本项目所指的祠堂应实际用于宗族“崇宗祀祖”，并经徐碧村委会认定和公示无疑义后予以确认。

（二）面积认定：祠堂面积以三明市测量队实测报告数据为准。

（三）安置方式：指挥部在甲头B、C地块为每个祠堂配建一个不大于30㎡的临时过渡房；若该过渡房永久用于祠堂安置，各祠堂有效面积扣除30㎡（具体面积以实际为准）后剩余的面积，可参照“甲头安置地安置”办法安置B、C地块安置房，也可按甲头B、C地块安置房与商业店面评估价比例置换甲头B、C地块商业店面。

（四）祠堂可享受一次性2万元/个搬迁补助费，其他奖励（不含搬迁补助费）与甲头安置地住宅安置方式的补偿标准一致。

06村集体房屋补偿安置办法

（一）面积认定：徐碧村集体房屋以三明市测量队实测报告数据为准。

（二）徐碧村集体所有的房屋属住宅性质的按照民房标准安置甲头B、C地块安置房，也可按甲头B、C地块安置房与商业店面评估价比例置换甲头B、C地块商业店面，其他奖励与甲头安置地住宅安置方式的补偿标准一致；属办公、商业性质和生产性用房的按产权调换自行评估方式安置甲头B、C地块商业店面，其他奖励与甲头安置地住宅安置方式的补偿标准一致。

07选房顺序与搬迁程序

（一）选房顺序：实行协商期内先签协议先选房的原则，具体选房办法以房屋征收部门通告为准。

（二）被征收人在移交旧房时须自行结清水、电、煤气、电话、闭路等相关费用。

（三）被征收房屋的房屋所有权证、土地使用权证（原件）、建房批复手续（原件）、被征收人户口本复印件须一并移交给房屋征收部门，以便办理安置房的产权证明。

（四）领取安置房前，被征收人须办理相关费用结算手续，实行多还少补。逾期未办理的，房屋征收部门有权处置该安置房。

（五）房屋征收部门在完成全部安置工作后12个月内，提供安置房的产权登记申报材料，协助被征收人申请办理产权证明。办理安置房产权证明的相关税费按国家有关规定各自缴纳。甲头地块安置户可根据《三明市人民政府关于研究徐碧“城中村”改造工作的备忘录》（〔2020〕8 号）精神，按标准145.5元/㎡补缴该项目安置房的土地出让金办理国有出让地不动产登记证，该政策五年内不变。

08签约期限

签约期限为2020年9月1日至12月10日，共计100天，具体以梅列区人民政府发布的《梅列区徐碧“城中村”改造项目征收决定》为准。

相关附件

来源:梅列区住建局