房企多渠道化解融资困局

随风化雪

对于上半年上市房企喜忧参半的情况，实际上无论是业内人士还是分析人士都早有预判。随着“因城施策”逐步贯彻实施，以及融资环境的收紧，这些房企也纷纷采取了应对措施。比如大房企着手“去地产化”，开始探寻多元发展；而中小房企，则通过转让股权的方式寻找合作方，以换取现金流维持公司运转。分析人士认为，从目前的趋势看，房地产行业的集中度可能会愈来愈高。

大房企探寻新利润增长点

近年包括万达、奥园、龙湖、中骏、合景泰富、保利等超过10家房企对外宣布更名，房企“去地产化”趋势明显。同时，房地产多元化经历了从刚开始的零星尝试到蜂拥而上成标配的过程。易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕透露，销售量前30的房企中，70%发布了多元化战略。

张燕透露，去年百强房企参与投资事件73件，较2014年翻了7倍，投资金额近千亿。近三年，百强房企纷纷加大了多元化投资力度。其中，房企更偏爱“专业性强”的非地产领域，如应用科技、教育、新工业新材料、文娱传媒、体育等等。

有业内人士分析认为，大型房企多元化投资的原因主要有两点：一是因主业强大主动布局，如万科、碧桂园、恒大均在企业做大规模之后，增加非主业的布局，包括汽车交通出行、体育、本地生活、应用科技等；一是企业基因或禀赋使然，如保利发展母公司保利集团，本是多元化业务一体，其基因决定了投资方向多元。

中小房企纷纷转让股权

在大房企纷纷寻找非地产业务新利润的同时，中小房企则纷纷转让股权，以应对融资环境整体收紧。这也成为实力房企开展收并购的一个好时机。

新城控股7月26日晚间发布公告，称近日公司子公司就5个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，参考公司对项目公司的累计投入，交易对价合计约为27.07亿元，交易对价均以现金支付。公告称，本次交易目的是公司根据战略需要，积极应对市场变化，优化公司资产结构。

而在此前的6月20日，北交所信息披露显示，华侨城旗下公司拟转让西安（楼盘）思睿80%股权及相关债权。此前的6月14日，华侨城旗下公司云南腾越翡翠城有限公司在北交所挂牌转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。此外，今年6月13日，阳光100公告称，公司出售重庆（楼盘）阳光一佰70%股权，买方为融创西南房地产开发（集团）有限公司，总代价约为13.34亿元。6月12日，上置集团夜发布公告称，拟向阳光城(000671)出售辽宁沈阳项目公司100%股权，交易总对价12.85亿元。

近期，多家房地产企业收到交易所的年报事后审查问询函，问询内容涉及企业利润情况、资金往来情况、现金流与货币资金、房企的杠杆和偿债能力等。业内分析认为，随着房地产行业竞争日趋激烈，行业发展在“量”上已处于顶部阶段，房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，龙头房地产企业优势更加明显，收并购及合作拿地将成为房地产企业获取项目的重要手段。

房地产行业集中度愈来愈高

业内人士表示，从行业的集中度来看，近年头部房企的市场集中度确实有不断提高的趋势。以克而瑞公布的1~6月房企销售排行榜为例，销售榜前三的房企，权益金额集中度为10.5%，对比去年全年提高了0.8个百分点。销售榜前30的房企集中度为37%，对比去年全年提高了2个百分点。

由中国房地产业协会发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，随着“因城施策”逐步贯彻实施，各城市市场分化愈加显著。在企业方面，百强房企市场集中度继续提升。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制，业绩出现较大分化。

在日前举行的不动产基金主题论坛上，易居企业集团CEO丁祖昱对房地产行业未来走势，作了六点判断：一是2019年政策预期稳定，坚持一城一策、有收有放；二是市场持续波动，频率加快，波幅收窄；三是不同能级城市持续分化，城市内部分化加剧；四是新房、二手房、土地市场不同步，二手房指标先行；五是行业规模稳中微涨，其中新房15万亿元，二手房6万亿元；六是城市集中度、企业集中度、关联行业集中度都有不断上升的趋势。

大房企利润有望保持增长

有分析人士指出，大型房企净利润仍有望保持增长。珞珈投资证券分析师黄丽彬在接受信息时报记者采访时表示，大房企由于融资渠道相对较多，生存环境略宽松，所以其股票具有较大的投资机会。他同时指出，大房企收购中小房企“益处多多”，“大房企用少量的资金控股中小房企，就可以拥有中小房企更多的货量市值，尽管房价没有太大的空间，但是对大房企来说其实是一次大规模的加杠杆。”由于大房企规模越来越大，品牌溢价也越来越高，为此，大型房企短中期的投资价值仍然被看好，“万科、中海、保利这些大房企的股票还没有被高估”。中国城市化还有一定空间，房地产至少还有十年的发展空间。

声音

中小房企要做大房企不想做的事

近年来很多中小房企要么选择拿手头的项目跟大房企合作开发，要么就选择转型、退出。剩余的中小房企要想活下去，或者活得好，要么就降低门槛，做大房企不想做的事，要么就是术业有专攻，做大房企做不了的事。全国商品房销售额是一个超过15万亿的大蛋糕，不管是TOP100房企，还是TOP200房企，这个蛋糕是吃不完的。

——克而瑞广州（楼盘）区域首席分析师肖文晓

房企要积极研究新的投资机会

从房产投资本身来说，一定要从当前房地产市场的管控思路出发，积极研究新的投资机会，包括都市圈的规划等。对于一些高价拿地的项目和企业，相对投资要谨慎，因为容易出现资金方面的风险。

——易居研究院智库中心研究总监严跃进

来源： 信息时报