花200多万买房，结果遭遇原房主耍无赖拒不过户

光辉岁月

●大田记者站郑宗栖

买房是人生喜事，可大田的丁某却怎么也笑不出来，因为原房主以其未按照协议约定按期履行付款义务，要提高转让金为由，拒绝协助办理过户手续。日前，大田法院受理了这起房屋买卖合同纠纷案，依法判令卖房人履行配合办理过户手续的义务。

房子已出售，原房主不配合过户

2013年9月，丁某与范某等6人签订《部分房屋所有权和土地使用权转让协议书》，购买该6人共有的位于大田城区某处部分房屋产权和土地使用权，转让金总额230万元，丁某向范某等支付了10万元定金。

双方约定，丁某于2014年6月30日之前，分五期向范某等支付210万元转让金，余款10万元在土地使用权过户手续办妥后一次性付清；卖方负责办理土地、房产过户相关手续及缴纳相关费用等。

协议签订后，丁某先后支付了220多万元（部分房款未按约定时间支付），范某等人也将上述房屋交付给丁某。其后，丁某申请办理旧房翻建准建审批手续，将旧房屋拆除并在该地块上翻建了新房。房屋建设竣工后，丁某多次要求范某等人配合办理房屋所有权及土地使用权登记手续，但因范某等人要求提高转让金而协商未果，丁某无奈之下诉至法院。

范某等人辩称，《协议书》名为土地使用权转让协议，实际是土地买卖，土地是禁止个人或单位买卖的，故该转让协议是无效的；即使协议有效，亦是丁某违约在先，未按照协议约定按期履行付款义务，应由丁某承担违约金，要求法院依法驳回丁某的诉讼请求。同时，范某等人向法院提出反诉请求：丁某应向其支付违约金（没收定金）10万元，并支付逾期支付土地转让金利息160916.70元（按月利率1%计算），合计260916.70元。

合同有效，卖方需协助过户

本案双方当事人争议的焦点为：本案的《协议书》是否合法有效和丁某的诉讼请求能否成立；范某等人要求丁某支付违约金（没收定金）10万元，并支付逾期支付土地转让金利息160916.70元（按月利率1%计算），合计260916.170元的诉讼请求能否成立。

合同一签订，就具有法律效力，不是想赖就能赖的。

大田法院经审理后认为，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，故《协议书》合法有效。因此，根据《协议书》的约定，丁某在支付完220万元的转让金并翻建上述房屋后，范某等人应协助丁某办理上述房屋的产权登记转移手续和土地使用权过户手续。同时，要求丁某在办理完上述手续后应将剩余的10万元转让金支付给范某等人。

针对范某等人反诉请求，法院认为丁某未能按时履行分期支付转让金的行为违约，亦应承担相应的违约责任，故范某等人要求丁某支付逾期支付转让金利息的反诉请求，其理由成立，但主张按月利率1%计算的标准过高，酌情按年利率6%（即月利率0.5%）计算，应为79808元。范某等人要求没收丁某定金10万元的反诉请求，其理由不能成立，不予支持。

说法：

法院最终作出了公正的审判，那么，在日常二手房交易中如何避免房屋买卖合同纠纷？福建宏岩律师事务所余有祜律师表示，二手房交易中，前期对合同的审查及后期合同生效后，买卖双方的履行都需要严格把握。尤其是房价有下跌或上涨的趋势时，买卖双方违约可能性大幅增加的情况下，出现了买卖合同纠纷，要及时维权，避免损失事态进一步扩大，或者错失维权的最佳机会。

买卖双方是一种债权债务关系，可以依据合同协议取得债权请求权。余律师说，房屋买卖合同签订后，出卖人负有交付房屋和移转房屋所有权于买受人的义务，买受人负有按合同约定支付购房款的义务。出卖人享有房款给付请求权，而买受人则享有占有给付和移转房屋所有权的请求权，双方权利义务对等且相反。

《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求，是否办理房屋过户手续，影响的是房屋所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响，不能因为买卖双方之间还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则若干问题的意见》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够继续履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。

在此提醒市民：《中华人民共和国民法总则》《合同法》等都将诚信作为基本原则，要求人们在民事行为中要以诚信为本、操守为重。诚实守信是一种社会公德，在各类经济交易活动中，买卖应以诚信为本，自觉履行义务，在全社会营造诚信光荣、失信可耻的良好氛围。