23省卖地收入下降，如何稳住基层开支？
卖地收入下降，正成为地方基层头疼的问题。中泰证券研究所数据显示，2021年31省前10个月成交地块的土地出让金中，只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长。其余23个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。为什么卖地收入降得这么厉害？一方面，去年上半年经济活动停滞，很多城市都没卖地，全年的卖地数据是“前低后高”的，加上今年22个重点城市实行“三次集中拍地”，10月份很多城市刚完成第二轮集中拍地，数据下滑也在情理之中。另一方面，今年调控政策频出，“三道红线”如同大山一般压在房企身上，加上巨型房企爆雷，房地产行业信用收缩，银行、信托开始抽贷断贷，依赖融资的开发商无力再拍地，土地流拍现象开始蔓延。
另外一个关键的问题是：卖地收入究竟降了多少？中指的数据，全国300城住宅用地今年三季度成交1.6亿平方米，同比下降46.9%，土地出让金为8623亿元，同比下降幅度高达36.6%！穆迪报告显示，在已经进行了第二轮集中供地城市的成交地块中，四分之三的地块，已经没有任何溢价。
下降36%是什么概念？去年三季度300城卖地收入还是13700亿的级别，今年降到了不到8700亿，只用了一年时间，300个城市的卖地收入就下降了5000亿！去年卖地收入是8万亿，表面上看5000亿并不多，但对市场预期的影响不容小视。
这会带来两大影响。第一，地方财政、基建、基层开支会受影响。哪些地方土地依赖度高？专家指出，2020年全国土地财政依赖度攀升至29.72%。分各省来看，浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东、安徽七个省市的土地财政依赖度高于45%；相对而言，宁夏、内蒙古、西藏三个省市对土地财政的依赖度偏低，土地财政依赖度均低于20%。
第二，影响当地城投的偿债。由于政府返还的土地出让金是城投公司偿债的重要资金来源之一，因此，区域内的土地行情会对城投公司的债务偿付产生一定影响。2022年城投债面临一定的偿付压力，总偿债量约在4万亿元左右，其中3、4月份是偿债高峰。从省份来看，江苏、浙江、山东、四川和湖南为城投债到期回售量前五大省份。但是，江浙由于区域经济实力强，且金融资源丰富，就算土地市场走冷，城投偿债，基层运转，工资发放，基础设施建设也没太大影响。
中泰罗志恒把各省份分为四档。1，高土地依赖度、高债务率的地区，以天津、贵州、湖南、广西、福建为代表。对这些省市来说，土地出让收入下滑影响最大，因为卖地不仅是发债的担保，更是偿还地方债的来源，卖地规模和价格下滑，必然会造成辖区内城投的融资能力下降，债务还本付息压力上升。2，高土地依赖度、低债务率的地区，以浙江、江苏、山东、广东为代表。这些省份土地财政收入的用途，更多是直接用于城市的基础设施建设或者注资成立地方融资平台，为城市的基础设施建设向金融机构融资，因此土地市场降温对这些省份的影响，更多体现在投资端，也就是基建速度会放缓，但还债压力不算大。3，低土地依赖度、高债务率地区，以辽宁、云南、内蒙古为代表，无法通过卖地为地方“输血”，只能继续发债，缓解收支压力。4，土地依赖度低，债务率低的地区，以江西、甘肃、山西为代表，土地市场的变化影响不大，反正一直过的是紧日子，卖地少了也没太大感觉。蓝白跟大家聊过，土地财政，目前依然是地方财政的大头，对“三保”非常重要。
所谓“三保”，是指“保民生、保工资、保基层运转”。经济观察报采访了一个县城的财政人士，描述了卖地下滑后的财政现状。2021年，县本级预计可用财力40亿元，汇总支出需求50亿元，财力缺口达10亿元。从月度账本来看，本级市刚性支出3亿元，其中工资性支出每月约2亿元，运转、社保等总计约1亿元。税务部门每月收入大概2亿元左右，仅仅“三保”支出，每月库款缺口1亿元左右，库款运行压力非常大。
要扭转目前的境况，只靠发债、税收、节衣缩食是很难解决的。稳住房地产，维持土地市场交投活跃，是唯一的解决办法。目前，楼市已经有转向的苗头了。比如，银保监会最新数据显示，10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。除了监管放松，地方也在放松。成都市住建局日前提出，协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度。效果很明显，根据中指研究院监测，截至2021年11月23日，11月房地产企业信用债发行明显提速，发行规模已达425.4亿元，发行量是上月的227.2%。银行有额度了，市场里钱多了，利率也就降了11月100城主流首套房贷款利率为5.69%，较10月回落4个基点；二套房贷款利率为5.96%，较10月份回落3个基点。平均放款周期为68天，较上月缩短5天。超过60%的城市放款周期缩短。当然。房企目前的融资形势依然严峻，指望诸多民企立马掏出真金白银拿地，也不现实。但从土地市场到地方财政，从基层开支运转到城市基础建设，从开发商到施工方、供应商，从银行到购房者，整个链条都不能出差错。这是个有点无奈的事实：人人嫌弃房地产，人人离不开房地产。
来源；蓝白观楼市
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