业委会“难产”的背后

光辉岁月

近年来，随着我市新建楼盘的日益增多，以及业主维权意识日益增强，小区成立业委会的呼声也愈来愈高。据有关部门统计，２０１６年以来，我市业委会数量大幅增长。截至目前，梅列区共有７１个小区成立业委会；截止去年１２月，三元区共有２３个小区成立业委会。

然而，记者了解到，因为各种原因，我市还有不少小区并没有成立业委会或正面临着业委会换届屡次失败的尴尬局面。作为业主大会的执行机构，有些业委会在组建或换届过程中，为何常遭遇“难产”？

１欠缴物业费业主成了候选人？

“这个小区的情况太复杂了！交房这么多年，业委会到现在也成立不了，一些人联合起来不缴物业费，还闹出不少事，糟心！”采访中，三元区省安二期的一位业主抱怨，因为部分业委会成员候选人存在欠交、拒交物业费的行为，不符合参选资格，导致成立业委会的事情一波三折。

不过，在围绕着该小区成立业委会这件事情纠纷不断的情况下，去年，相关部门为了小区稳定，在责令部分拒缴物业费的业委会成员候选人补交物业费的情况下，为该小区成立的业委会进行了备案。

“没有想到备案后，部分业委会成员照样不交物业费。”一位业主对新成立的所谓业委会十分不满。

记者从三元区住房和城乡规划建设局（以下简称“三元区住建局”）了解到，根据三元区人民法院（２０１７）闽０４０３行初３号行政判决书的判决，今年１月２３日，三元区住建局已发出《关于撤销省安二期经济适用房小区业主委员会备案证明的通告》。至此，省安二期成立业委会宣告失败。

根据《福建省物业管理条例》第二十四条相关规定，业主委员会委员不履行业主法定义务的，其委员资格终止。三元区住建局物业股股长黄书友也表示，业主必须按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，且无损害公共利益行为，才有资格成为业委会委员。

２筹备组人数不足致使业委会换届受阻

“有的人是想通过成立业主委员会挣钱的吧！”“我反正不参与，看他们几个人能搞成什么样？”……不同的声音，凉了梅列区上河城业主们的心，业委会换届之事也频频受阻。

一位知情业主告诉记者，去年６月１５日，梅列区徐碧街道碧湖社区居委会成立了上河城重选业委会成员的筹备组，并张贴《关于重新启动上河城业委会换届的通知》，居民可自荐或推荐合适人员。然而，截止报名日期，由于符合规定的报名人数不足，以致于原计划９位业委会成员未能招满。因此，业委会换届不得不再次延期。

梅列区住房和城乡规划建设局（以下简称“梅列区住建局”）房地产业股股长黄孙鑫解释，根据《福建省物业管理条例》相关规定，筹备组由业主代表、居民委员会（社区居民委员会）代表五至十一人组成，可以邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的三分之二。“近期我们都在呼吁有能力的热心人士踊跃报名，目前，上河城筹备组人数已达到要求。”黄孙鑫告诉记者。

３筹备工作期限引“争端”

“筹备组没有按照规定走完程序，就是不合法，应该重新选举。”近日，梅列区吉祥福邸业委会成立之路受阻。

原来，根据《福建省物业管理条例》相关规定，筹备组应当自组成之日起三十日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。然而，一个月时间已过，吉祥福邸业委会筹备组并未完成相关筹备工作。因此，部分业主想要重新改选人员。目前，有关部门和筹备组成员正与部分业主积极沟通，希望能适当延长筹备工作时间。

“召开首次业主大会会议前，筹备组需要草拟《业主大会议事规则》《业主公约》和《业主委员会章程》，因为每个小区的具体情况不同，期限一个月，对很多‘新手’而言并不容易。”黄孙鑫建议，如果参照《业主大会和业主委员会指导规则》中的相关规定——筹备组自组成之日起９０日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，则能缓解筹备组的压力。

４小区未全盘交房能否申请成立业委会？

“我们成立业委会，也花了不少功夫。”三元区左岸名都小区一名业主说，左岸名都分三期交房，２０１４年，小区一期交房后，不少业主寻思成立业委会，却遭到开发商和物业的阻扰。他们反对的理由是，小区并未全盘交房，一期业主没有单独成立业委会的资格。在有关部门的指导下，２０１５年上半年，左岸名都首届业委会得以成立。

黄书友说，根据相关规定，一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到５０％以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

黄书友认为，虽然一个物业管理区域只能成立一个业主大会，但针对分期开发的小区，一期住户入住率达到５０％以上的，也可以申请成立临时业主委员会，履行业委会职责。剩余几期的业主入住后，可补充业委会成员。

５成立业委会的步骤有哪些？

对于一个住宅小区而言，成立一个业主委员会并不是一件容易的事。小区业主、物业公司以及小区居委会三者需要互相体谅、沟通、协调，才能顺利成立业委会。

首先，住宅小区要先成立业主大会筹备组。黄书友告诉记者，符合资格的小区想要成立业委会，必须先向居委会提出申请，或由居委会倡议。随后小区需成立业委会筹备组，其成员通过小区业主自荐产生，并公示筹备组成员名单。

筹备组职责包括确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，拟定《业主大会议事规则》《业主公约》和《业主委员会章程》，并确认业主身份，确定业主在首届业主大会会议上的投票权数，依法确定首届业主大会会议表决规则。同时，还要确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制定业主委员会选举办法，以及召开首届业主大会会议的其他准备工作。

黄书友提醒，筹备组成立之后的关键步骤是，拟定《业主大会议事规则》《管理规约》和决定表决事项、确认业主人数和投票权数。之后，筹备组需在小区内公示《业主委员会委员候选人推荐的通知》《业主大会议事规则》和《管理规约》三份核心文件。

另外，《业主大会议事规则》等有关文件在小区公示后，需要推选首届业主委员会候选人。“省安二期业主委员会在这一步骤中，遇到候选人未及时缴纳物管费用、推荐程序不合规定等问题，就需要重新进行候选人推选环节。”黄书友说。

此后，筹备组需要发出召开业主大会通知，随后召开业主大会。业主大会上需要投票表决《业主大会议事规则》和《管理规约》，并选举产生业主委员会委员等事项。业主大会成立后，三日内需召开首届业主委员会会议，并推选业主委员会主任、副主任及业主委员会分工。“在公示表决结果并进行备案刻章之后，业委会成立全流程才算真正走完。”黄书友说。

６业委会成立的关键在业主

“小区大多数业主既对参加业委会不感兴趣，也对业委会的日常工作缺少支持，是业委会成立难的关键因素。”黄孙鑫说。

他分析，因为有些老旧小区或独栋小区没有物业管理，由社区居委会维持日常基本的卫生保洁，业主并不用缴纳物业费，也就不需要业委会这个平台进行交流和沟通。或者，很多老旧小区没有电梯，当初并没有公共维修基金，也不需要业委会组织申请维修基金。

另外，业委会选举、制定物业服务内容和标准以及物业服务收费方案、选聘和解聘物业服务企业、使用专项维修资金等事项都要召开业主大会投票决定，大多数业主抱着无所谓甚至反感的态度不参加业主大会投票表决。“而在换届选举时，也存在部分业委会委员因为个人私心长期不愿换选，或因为矛盾，部分业主对业委会选举百般阻挠的情况。”黄孙鑫说。

黄孙鑫认为，业委会是业主自愿成立的自治组织，是否成立业委会需以业主意愿为前提，政府部门依法对业主大会及业委会的成立、换届给予指导和协助，能否顺利成立的关键也在于业主。“但在实际工作中，我们对于业委会乱作为的现象缺乏制约的手段，没有可操作的依据，建议尽早制定《三明市物业管理办法》从法律层面拘束和引导业委会的运作并建立‘物业管理纠纷调解机制’是比较好的解决办法。”

“业主委员会成立难，难在业主一盘散沙缺少主体意识和参与意识，也难在业主利益协调难度大。这也意味着，业委会发起人的内驱力很重要。”梅列区徐碧街道东乾社区党支部书记、居委会主任郑艳青认为，业委会发起人不仅要有坚定的信心、公益心和抗压能力，还要能依照法律办事，既不怕业主有不同的诉求，也要有协调动员能力。

“就像时代锦园小区，因为业委会成员处理事情得当，又有公益心，业委会成立以来，不仅加强了对物业公司的监督和管理，提升了小区整体服务质量，业主对小区的满意率也有所提升，业委会也得到了绝大多数业主的支持。”

来源：三明日报

kk鸭子

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